月別アーカイブ / 2018年01月

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明日は息子の本命受験!
先ほど事務所に『息子への応援』届けてくれましたd=(^o^)=b。
素敵なプレゼント、有難うね🎵


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地上げとは。。
都市部における土地は、小さめの土地(細切れ状態)よりも街区単位で(大きな土地として)まとまっている方が、都合大規模な建築物が建てられ、その面積あたりのリアルな利用価値が高くなります。そのため細切れの土地を買い取り、その利用する区画自体を大きくして、再開発用地等に提供する手法です。
なお、土地の整理分合によって公共用地を生み出し、なおかつ地区全体の土地の価値を高めるという点では、土地区画整理事業や市街地再開発事業などの都市計画事業は公的な地上げ行為と言えるのかなぁ~(笑)。 
バブル期においては、地主さんや住民を恫喝する等で、強引に土地を買い漁り、街区単位でまとまった形を形成して、それを転売して膨大な利益を上げる『地上げ屋』が台頭していた為、世の中にネガティブなイメージが付くきっかけになったのだと思われます。 しかし、もともとを辿ると『地上げ』というもの自体は、権利関係の複雑な土地や建物を買収して整備するといった具合の都市開発の専門業者として存在していたらしいです。

地面師とは。。
土地(や建物)の持ち主が知らないうちに、他人によってその者が(本人になりすまして)不動産を勝手に転売して代金をだまし取ったり、担保に入れてお金を借りたりする詐欺行為をする者やそのグループの事です。
関係必要書類を偽造する役割の者や土地(不動産)を探す役割の者、持ち主になりすます役割の者など。役割を分担していることが多いらしいですね。
地価高騰で土地取引が活発だった1990年前後のバブル期は、『地面師』による事件が目立ったとの事です。
土地を売買する場合には、その土地自体の『境界』が明確にされていないと、買主も困りますよねー!
例えば区道・市道との境界はどこなのか?
さらに、土地が都道や国道と隣接する場合、無地番の国有地と接している場合など。
通常は、『境界確定測量』を行ってから売買をするんです。
買主側としても、自分の身は自分で守るようにしておかないと、騙されちゃいます。
土地の売買契約では、境界確定測量が条件であったりしますので、その関係書類を見れば土地所有者として名前が出てますし
(*´▽`*)。
『地面師』の方達が、なりすましで境界確定測量まで行うとは、考えづらいです。
何故なら、隣接地所有者の方々と挨拶を交わし、世間話をしながら、昔話などしながらおじいちゃんやおばあちゃんの体調のお話などもされたり、お子さんのお話なども出たりしますしね~。
つまり、詐欺による売買は『公簿売買』『登記簿売買』といわれるもので、土地の境界確定測量を行わずに、売買をされるケースなんだと思います。

※参考※
不動産登記法29条(登記官による調査)
登記官の実質的調査権と形式的審査権
登記官は登記を受け付けるにあたって審査します。その審査については、表示の登記と権利の登記では違いがあります。
土地家屋調査士の行う『表示関係の登記』については申請義務もあり、ちゃんと申請してもらわないといけませんので、登記官は実質的審査権があります。
実質的審査権というのは、その登記が本当かどうかを審査できるということで、表示登記の場合ですと、実地調査もできるという意味です。
しかし『権利の登記』の場合は、登記官は形式的審査権しかありません。
形式的審査権というのは、要するに書類上不備がないかどうかを形式的に審査するだけだという意味です。権利の登記ですから、たとえば売買による所有権移転登記の申請があった場合に、本当に当事者間に売買契約があったかどうかまでは調べないという意味です。
法務局でも、昔に比べると遥かに本人確認をシッカリするようになりましたね~♪
みんなー!気を付けよーぜー(^∇^)👍

事務所スタッフのユキちゃん🎵
本日を以て、退所します(*^.^*)。
だけど、今後も繁忙時等にウチの事務所のサポートをしてくれる予定ではあります❗
更にイベント時や懇親会時には、積極的に参加を希望してくれてます(^∇^)👍。
頑張れーっ!!
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